物業(yè)管理發(fā)展

提要：近代物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國，至今已有100多年的歷史，盡管中國內(nèi)地物業(yè)管理僅走過30年的發(fā)展歷程，但發(fā)展迅猛，物業(yè)管理日趨成熟，法律法規(guī)也愈發(fā)完善。1994年4月 建設(shè)部頒布了33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出：“住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理”。


2011年是我國內(nèi)地物業(yè)管理誕生的第30個年頭，如今的物業(yè)管理已愈發(fā)趨于系統(tǒng)化、法制化。 

　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理專業(yè)公司——深圳物業(yè)管理公司正式成立，從此這一新興行業(yè)在國內(nèi)逐步興起。 

　　近代物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國，至今已有100多年的歷史，盡管中國內(nèi)地物業(yè)管理僅走過30年的發(fā)展歷程，但發(fā)展迅猛，物業(yè)管理日趨成熟，法律法規(guī)也愈發(fā)完善。 

　　發(fā)展 

　　行業(yè)面臨變革 

　　19世紀中葉到上世紀20年代，是舊中國房地產(chǎn)業(yè)萌芽和初步發(fā)展時期。在這個時期，上海、天津、武漢、廣州、沈陽、哈爾濱等城市建造了許多八九層，甚至10層以上的建筑。在當時，已經(jīng)出現(xiàn)了代理租賃、清潔衛(wèi)生和保安服務(wù)等專業(yè)性的經(jīng)營公司，是我國物業(yè)管理的早期形式。 

　　20世紀80年代初，隨著我國改革開放的實施，市場經(jīng)濟的產(chǎn)物——現(xiàn)代化的物業(yè)管理才從香港引入。深圳是我國內(nèi)地物業(yè)管理的發(fā)源地，1988年伴隨著深圳住房制度改革，房管制度的革新也陸續(xù)展開，此后的十幾年內(nèi)深圳的物業(yè)管理迅速發(fā)展，從小到大，從涉外商品房到普通商品房，由傳統(tǒng)的房管式逐步發(fā)展為專業(yè)化、企業(yè)化和一體化招投標的三化一體的物業(yè)管理模式。在我國物業(yè)管理的進程中，深圳物業(yè)創(chuàng)造了無數(shù)個第一，時至今日，深圳的物業(yè)管理在國內(nèi)仍然處于領(lǐng)先地位，其管理概念和實踐經(jīng)驗仍然被各地效仿和推廣。 

　　國內(nèi)物業(yè)管理從產(chǎn)生初期的感性、無序，到迅猛發(fā)展的中期，再到平穩(wěn)和理性的后期，走過了風風雨雨30年發(fā)展歷程。目前，中國的物業(yè)管理市場已經(jīng)日漸成熟，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：物業(yè)管理法規(guī)更加完善，政府監(jiān)管日趨規(guī)范；經(jīng)過不斷的行業(yè)重組，物業(yè)管理企業(yè)實力增強，市場化行為更加理性規(guī)范；專業(yè)技術(shù)重組使得物業(yè)管理的專業(yè)技術(shù)服務(wù)基本實現(xiàn)專業(yè)化、社會化；業(yè)主維權(quán)行為趨于理性；業(yè)主委員會的運行逐步規(guī)范并開始納入政府監(jiān)管范圍。 

　　21世紀，是中國物業(yè)管理行業(yè)由發(fā)展、完善到逐步走向成熟的重要階段，物業(yè)管理行業(yè)將要進入一個市場競爭激烈、管理趨于完善、服務(wù)理念不斷提升的時期。對物業(yè)管理行業(yè)而言，面臨質(zhì)量理念和品牌理念的角逐、市場環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術(shù)的應用以及消費觀念的更新等問題，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營理念到市場定位，各方面都要作出相應的變革，才能適應市場發(fā)展的需要。 

　　1981年3月10日 深圳市第一家涉外商品房管理專業(yè)公司——深圳物業(yè)管理公司正式成立，開始對深圳經(jīng)濟特區(qū)的涉外商品房實行統(tǒng)一的物業(yè)管理。 

　　1993年6月30日 深圳成立了國內(nèi)首家物業(yè)管理協(xié)會。 

　　1994年 深圳市頒布了《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》。 

　　1994年4月 建設(shè)部頒布了33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出：“住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理”。 

　　2003年9月1日 我國第一部《物業(yè)管理條例》正式施行，對規(guī)范物業(yè)管理，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據(jù)。 

　　2005年12月1日 《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》、《物業(yè)管理師資格認定考試辦法》開始實施。 

　　2006年8月 《注冊物業(yè)管理師》執(zhí)業(yè)資格考試參考教材出版，包括《物業(yè)管理實務(wù)》、《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)管理綜合能力》、《物業(yè)經(jīng)營管理》等。 

　　2006年9月 全國“注冊物業(yè)管理師”第一批師資培訓舉行。 

　　2006年11月至2007年5月 第一批符合條件的千余位全國注冊物業(yè)管理師認定考試大會舉行，認定人員參加《物業(yè)管理實務(wù)》考試。 

　　2007年3月16日 《中華人民共和國物權(quán)法》由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，自2007年10月1日起施行。 

　　2007年10月30日 《建設(shè)部關(guān)于修改〈物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法〉的決定》發(fā)布。 

　　2007年至2009年 累計舉辦注冊物業(yè)管理師培訓一萬五千人次。 

　　2009年12月1日 《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》出臺，自2010年1月1日起施行，《業(yè)主大會規(guī)程》同時廢止。2010年5月 《注冊物業(yè)管理師》新版考試輔導教材出版。 

　　2010年10月21日 《物業(yè)承接查驗辦法》出臺，于2011年1月1日起施行。

法規(guī) 

　　在變化中完善 

　　目前，我國關(guān)于物業(yè)管理的法規(guī)正日趨完善，在業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)，業(yè)主大會，前期物業(yè)管理，物業(yè)的使用與維護，企業(yè)資質(zhì)等方面均有具體規(guī)定。近年來，各省、市、自治區(qū)均出臺了物管法規(guī)，完善了物業(yè)管理法規(guī)體系。如北京市出臺科學分類細化的《住宅物業(yè)服務(wù)標準》，遼寧、山東、陜西、廣東、天津等地區(qū)都出臺或修訂了物業(yè)管理條例。 

　　記者從桂林市房產(chǎn)管理局物業(yè)科了解到，目前桂林物業(yè)管理所采用的法律法規(guī)主要包括：《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》、《物業(yè)承接查驗辦法》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》、《桂林市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》等，其中，《物權(quán)法》是調(diào)整財產(chǎn)支配管理的法律，是對財產(chǎn)進行占有、使用、收益和處分的最基本準則，是中國制定民法典的重要組成部分，是完成構(gòu)建中國特色社會主義法律體系的法制目標，《物權(quán)法》的頒布解決了中國物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)一系列長期懸而未決的問題，對中國物業(yè)管理行業(yè)未來的發(fā)展起到重要而深遠的影響；《物業(yè)管理條例》已于2007年進行修訂；《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》和《物業(yè)承接查驗辦法》已經(jīng)出臺；《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》即將修訂。 

　　本地 

　　逐步走向成熟 

　　桂林市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長申應林回憶：“1990年左右評選優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)時，篦子園小區(qū)僅憑簡單綠化就當選，在現(xiàn)在來看是不可想象的，這些年來，桂林的物管水平發(fā)生了質(zhì)的變化?！?nbsp;

　　據(jù)桂林市房產(chǎn)局資料，在2010年評選出的2009年度城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)中，碧園·印象桂林、半山·閱江臺、四季花城、興進·上城、遠辰·國際文化新城、梧桐·墅圣波爾多、水榭花都、幸?！ぜ?、冠泰·東岸楓景(排名不分先后)獲得“市優(yōu)”，這些小區(qū)在物管的軟件、硬件上都代表了近年來桂林物管的發(fā)展水平。 

　　2010年以來，大盤名盤簽約一線物管公司的新聞頻現(xiàn)報端，無論是桂林公館·原鄉(xiāng)墅與綠城簽約，還是梧桐·墅與金地簽約，都代表著桂林房地產(chǎn)開發(fā)商對于小區(qū)物業(yè)管理的愈發(fā)重視。 

　　近年來，桂林的物管水平發(fā)生了質(zhì)的變化，呈現(xiàn)規(guī)范化、規(guī)模化趨勢。 

　　在大大小小的住宅小區(qū)內(nèi)，物業(yè)管理已經(jīng)成為一個無法回避的話題。 

　　物業(yè)管理向?qū)I(yè)化、規(guī)范化發(fā)展