2011《中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》第十四章收入知識(shí)點(diǎn)總結(jié)六

（九）房地產(chǎn)銷售（了解）

　　房地產(chǎn)銷售——是指房地產(chǎn)經(jīng)營商自行開發(fā)房地產(chǎn)，并在市場(chǎng)上進(jìn)行的銷售。房地產(chǎn)銷售與一般的商品銷售類似，應(yīng)按銷售商品收入的確認(rèn)條件確認(rèn)收入。

　?。ㄊ┚哂腥谫Y性質(zhì)的分期收款銷售商品的處理

　　合同或協(xié)議明確規(guī)定銷售商品需要延期收取價(jià)款，如分期收款銷售商品，實(shí)質(zhì)上具有融資性質(zhì)的——應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款的公允價(jià)值（通常為合同或協(xié)議價(jià)款的現(xiàn)值）確定銷售商品收入金額。應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款與其公允價(jià)值之間的差額，應(yīng)當(dāng)在合同或協(xié)議期間內(nèi)，按照應(yīng)收款項(xiàng)的攤余成本和實(shí)際利率計(jì)算確定的攤銷金額，計(jì)入當(dāng)期損益（沖減財(cái)務(wù)費(fèi)用）。

　　會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，基于重要性原則，應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款與其公允價(jià)值之間的差額，若采用實(shí)際利率法進(jìn)行攤銷與采用直線法進(jìn)行攤銷結(jié)果相差不大的——也可以采用直線法進(jìn)行攤銷?；緯?huì)計(jì)處理如下：

　　借：長(zhǎng)期應(yīng)收款 （應(yīng)收合同或協(xié)議價(jià)款）

　　銀行存款 （收取的增值稅）

　　貸：主營業(yè)務(wù)收入 （應(yīng)收合同或協(xié)議價(jià)款的公允價(jià)值）

　　未實(shí)現(xiàn)融資收益 （差額）

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

　　【考題解析·單選題】（2007年）2007年1月1日，甲公司采用分期收款方式向乙公司銷售大型商品一套，合同規(guī)定不含增值稅的銷售價(jià)格為900萬元，分二次于每年12月31日等額收取，假定在現(xiàn)銷方式下，該商品不含增值稅的銷售價(jià)格為810萬元，不考慮其他因素，甲公司2007年應(yīng)確認(rèn)的銷售收入為（ ）萬元。

　　A.270 B.300

　　C.810 D.900

　　【正確答案】C

　　【答案解析】根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，合同或協(xié)議明確規(guī)定銷售商品需要延期收取價(jià)款，如分期收款銷售商品，實(shí)質(zhì)上具有融資性質(zhì)的——應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款的公允價(jià)值（通常為合同或協(xié)議價(jià)款的現(xiàn)值或現(xiàn)銷價(jià)格）確定銷售商品收入金額。

　?。ㄊ唬┦酆蠡刭?br>
　　售后回購——是指銷售商品的同時(shí)，銷售方同意日后再將同樣的商品買回的銷售方式。通常情況下，在售后回購交易下其會(huì)計(jì)處理原則如下：

　　（1）不應(yīng)確認(rèn)銷售商品收入，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債；

　?。?）回購價(jià)格大于原售價(jià)的差額，企業(yè)應(yīng)在回購期間按期計(jì)提利息，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　（3）有確鑿證據(jù)表明售后回購交易滿足銷售商品收入確認(rèn)條件的，銷售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購的商品作為購進(jìn)商品處理。

　　【例題·計(jì)算分析題】甲公司2009年2月1日，與C公司簽訂合同，向C公司銷售商品一批。該批商品的銷售價(jià)格為500萬元（不含增值稅），增值稅稅率為17%，實(shí)際成本為440萬元。商品已發(fā)出，款項(xiàng)已收到。該合同同時(shí)規(guī)定，甲公司應(yīng)在2009年9月30日以540萬元（不含增值稅額）將該批商品回購。

　　要求：編制甲公司的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄。

　　甲公司有關(guān)會(huì)計(jì)處理如下：

　?。?）發(fā)出商品時(shí)：

　　借：銀行存款 5 850 000

　　貸：其他應(yīng)付款 5 000 000

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 850 000

　　借：發(fā)出商品 4 400 000

　　貸：庫存商品 4 400 000

　?。?）2月28日（以后每月末）將回購價(jià)大于售價(jià)的差額按月計(jì)提利息：

　　借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 50 000 [（5 400 000－5 000 000）÷8＝50 000]

　　貸：其他應(yīng)付款 50 000

　　（3）9月30日回購該批商品時(shí)：

　　借：其他應(yīng)付款 5 400 000

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 918 000

　　貸：銀行存款 6 318 000

　　借：庫存商品 4 400 000

　　貸：發(fā)出商品 4 400 000

　?。ㄊ┦酆笞饣?br>
　　售后租回——是指銷售商品的同時(shí)，銷售方同意日后再租回所售商品的銷售方式。

　　在這種銷售方式下，大多數(shù)情況屬于融資交易，企業(yè)不應(yīng)確認(rèn)銷售商品收入，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，售價(jià)與資產(chǎn)賬面價(jià)值之間的差額應(yīng)分別以下情況處理：

　　1.售后租回交易形成融資租賃

　　（1）賣方（承租人）出售資產(chǎn)時(shí)——不確認(rèn)收益。

　　（2）將售價(jià)與資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額——計(jì)入“遞延收益――未實(shí)現(xiàn)售后租回?fù)p益”科目。

　?。?）將“未實(shí)現(xiàn)售后租回?fù)p益”在折舊期內(nèi)——按與該項(xiàng)租賃資產(chǎn)所采用的折舊率相同的比例進(jìn)行分?jǐn)偅{(diào)整各期的折舊費(fèi)用。

　　2.售后租回交易形成經(jīng)營租賃

　?。?）有確鑿證據(jù)表明售后租回交易是按照公允價(jià)值達(dá)成的——售價(jià)與資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益。

　?。?）售后租回交易不是按照公允價(jià)值達(dá)成的情況下：

　?、偈蹆r(jià)低于公允價(jià)值的——應(yīng)確認(rèn)當(dāng)期損益，如果損失將由低于市價(jià)的未來租賃付款額補(bǔ)償?shù)?，?yīng)將其遞延，并按與租金費(fèi)用確認(rèn)相一致的方法分?jǐn)傆陬A(yù)計(jì)的資產(chǎn)使用期限內(nèi)。

　　②售價(jià)高于公允價(jià)值的——其高出公允價(jià)值的部分應(yīng)予遞延，并在預(yù)計(jì)的資產(chǎn)使用期限內(nèi)攤銷。售后租回資產(chǎn)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額確認(rèn)為當(dāng)期損益。